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重开边境及放宽防疫措施 未来六个月房地产行情预期更好

重开边境及放宽防疫措施 未来六个月房地产行情预期更好
May 25, 2022 华人日报小编
In 看.世界

我国重开边境以及进一步放宽防疫措施后,本地房地产业高管预期未来六个月的行情会更好。

新加坡国立大学房地产(房地产系和房地产与城市研究院的统称)今天(5月25日)联合发布的今年第一季房地产行情指数(Real Estate Sentiment Index,简称RESI),反映整体房地产行情的综合行情指数(Composite Sentiment Index)从前一季的5.4,上升至6.1。

今年第一季的当前行情指数(Current Sentiment Index)环比上升0.5至5.9;未来行情指数(Future Sentiment Index)也环比增加0.8至6.3。

 

指数以0至10来评分,衡量受访业者对市场的乐观或悲观程度;指数超过5代表市场行情乐观,低于5则表示市场行情正在恶化。

报告指出,除了黄金地段住宅领域,多数受访高管认为房地产市场今年第一季的表现比六个月前好。多数受访者也认为未来六个月的房地产市场表现会更好。

美洲中国队

新加坡政府基本上把住房作为公共责任,总理李显龙曾说:“房子应该是买来住的,不是买来投机的。”

新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一。因此,研究和借鉴新加坡低收入者住房保障制度的成功经验,对于我们具有积极的借鉴意义。

新加坡是一个多种族的移民国家,国土面积仅有699.4平方公里,却居住着448万常住人口,人口密度很大。在建国初期1959年自治时面临着严重的“屋荒”。恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题,成为社会不稳定的重要因素。为解决居住及其引发的社会问题,1960年,新加坡政府宣布成立建屋发展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋(类似于我国的廉租房和经济适用房,是在政府主导下,由建屋发展局建设的公共住房)计划。其具体做法是:

1.政府主导组屋的开发与建设,由建屋发展局具体实施

新加坡是市场经济国家,但住房的开发与建设并不完全通过市场来实现,而是由政府主导。新加坡政府十分明确自身在解决住房问题上的责任,制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划(每五年制定一个计划),采取了一系列行政、法律、金融和财政手段,大规模兴建公共住房。

新加坡建屋发展局直属国家发展部,是一个独立的、非营利机构,其财政预算纳入国家计划。在发展公共住宅方面,建屋发展局是起主导作用的组织者。新加坡政府赋予其广泛的合法权力,它既代表政府行使权力,负责制定组屋发展规划及房屋管理,实现“居者有其屋”的目标;同时又作为较大的房地产经营管理者,负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租,因此肩负着多重职能。

2.政府严格控制土地资源,为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障

土地是国家财富之源,也是组屋建设的基础和命脉所在。新加坡土地分国家所有和个人所有两种,其中国有土地占土地总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在手里,确保土地供应。1966年,政府颁布了《土地征用法令》,规定政府有权征用私人土地用于国家建设,并有权调整被征用土地的价格。根据该项法令,新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地,保证了大规模建设组屋所需的土地。

与此同时,新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持。政府每年都为建屋发展局提供建屋发展贷款,此贷款是挂帐形式,政府不追索还债,而且其利率明显低于市场利率。此外,为保障普通老百姓能够买得起组屋,其售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定,而不是靠成本来定价,其远远低于市场价格,由此造成建屋发展局的收支亏损。这部分损失,政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。政府财政支撑是新加坡组屋政策得以顺利实施的重要保障。

3.实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度

1955年,新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度,规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数,按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户,用于退休、住房、医疗、教育等诸多方面。

中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用。首先,为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局,中央公积金局把公积金归集起来后,除留足会员提款外,其余全部用于购买政府债券;公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋,以现金支付或抵押支付房款,这又促使更多的款项转入国家手中,为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备,以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设,从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。

不仅如此,住房公积金保障制度还有效地解决了老百姓无力购房的难题,进一步加速了公共住宅的建设。为鼓励低收入阶层购买住房,1968年9月,中央公积金局推出了“公共住屋计划”,规定公积金会员可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋,使低收入者既能购房又不影响生活,极大地促进了低收入者购房的积极性。该规定最初只针对较低收入家庭,1975年后政府又对中等收入家庭放开了限制,允许中等收入会员申请购买政府组屋。

4.以家庭收入水平为依据,实行公有住宅的合理配售政策

为搞好组屋的合理配售,保障低收入家庭的合法权益,实现公平、有序的市场分配原则,新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规,对购买人条件、购买程序、住宅补贴等均做出严格规定,按照公平原则进行合理分配。政府制定了不同收入水平居民的购屋准入政策,并随着生活水平的提高调整收入顶限。在上世纪70年代,规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋;80年代提高到2500新元,随后到3500新元,目前放宽至8000新元,以接纳更多人购买。这样基本保证了80%以上中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。

此外,政府依据购房者的经济收入水平区分层次,严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的级别,其首付款和还款额以及还款方式都有所不同,设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案,体现出国家富裕了,老百姓也能分享利益的理念。

5.出台法律严格限制炒卖组屋,确保组屋政策的顺利实施

新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》,同时还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等,从而逐步完善了住房法律体系。政府采取了一系列措施严格限制炒卖组屋的行为。建屋发展局的政策定位是“以自住为主”,限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买5年之内不得转售,也不能用于商业性经营。如果实在需要在5年内出售,必须到政府机构登记,不得自行在市场上出售。一个家庭只能拥有一套组屋,如果要再购买新组屋,旧组屋必须退出来,以防投机多占,更不允许以投资为目的买房。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证;等等。由于严格执行了上述措施,新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为,确保了组屋建设健康、有序地进行。

6.因地制宜,精心设计与管理,制定科学合理的住宅建设发展规划

公共住房的选址和布局关系到城市总体规划的和谐。为此,建屋发展局的住宅发展计划建立在综合研究与分析的基础上。首先要详细分析历年住宅建设的数量和销售情况,核实申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地点的要求,以及不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会,并预测今后5年的需求量,选择较好开发地点。根据预购组屋制度,建屋发展局只有在认购率达到70%,才会兴建有关组屋。

根据新加坡人多地少的国情特点,建屋发展局在城市住宅建设的整体规划上,始终坚持“避开大道,直取两厢”的建设方针,即避开房屋密集的市中心区,选择城市边缘地带起步。这样规划不仅有利于居民的疏散,而且由于这些地区拆迁量少,地价与基地处理费用比较便宜,从而大大降低了组屋建设的开发成本。此外,新加坡政府规定,不同规模的居住区要配套建设不同规模的福利设施。因此,所有的居住小区都建有完善的配套设施,包括商业中心、银行、学校、医院、图书馆、剧院、诊所等,在组屋小镇周边设有地铁站、公交站。

新加坡政府集中了大量人力、物力和财力,经过长期不懈的努力,最终使住房问题得到根本解决。其组屋建设的发展过程经历了一个由解决住房困难到增加住房面积、再到提高住房质量的发展阶段,跨越了“有房住”,开始进入“住得更好”的阶段。据最新统计,自1960年以来,建屋发展局共兴建组屋990,320套。目前约有82%的新加坡人口居住在政府组屋中,组屋政策真正成为“普惠性的政策”,有力地增进了多种族安居乐业、和谐相处,促进了社会建设,对维护社会稳定起到了积极作用。不仅如此,新加坡房地产业的日趋兴旺,成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点,也带动了整个国民经济的良性循环。

7.“廉租房”分两个档次

在新加坡,占很大比例的居民住宅属国家所有。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次,家庭收入在800新元或以下的家庭,只需缴占总收入10%的钱作为房租;收入在800-1500新元的家庭,用于房租的钱为收入的30%。该委员会还计划扩大投资,建设新的供出租房产,而且这些房子与商品房混建,以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室,改造成1居或2居室的小单元,这样就可以让更多的家庭有房可租,租金也更贴近他们的收入。